Wyprowadzasz się z pokoju lub mieszkania w Holandii, a właściciel nie chce oddać kaucji? Borg lub waarborgsom to kaucja zabezpieczająca wynajmującego, ale właściciel nie może zatrzymać jej bez konkretnego powodu.
Jeżeli nie ma podstaw do potrąceń, właściciel powinien zwrócić kaucję w ciągu 14 dni od zakończenia najmu.
Co to jest Borg?
Borg lub waarborgsom to kaucja, którą najemca może zapłacić przy rozpoczęciu najmu.
Ma ona zabezpieczyć wynajmującego między innymi na wypadek niezapłaconego czynszu albo szkód, za które odpowiada najemca.
Kaucja nie jest dodatkowym zarobkiem właściciela i po zakończeniu najmu powinna zostać rozliczona zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Ile maksymalnie może wynosić kaucja?
maksymalnie 2 miesiące kale huur.
Kale huur oznacza podstawowy czynsz bez servicekosten i innych dodatkowych opłat.
Dla starszych umów, zawartych przed 1 lipca 2023 roku, mogą obowiązywać inne zasady. Według informacji Rijksoverheid w przypadku takich umów kaucja mogła wynosić maksymalnie 3 miesiące kale huur.
Przykład
Jeżeli kale huur wynosi:
€1.000 miesięcznie
to przy umowie zawartej od 1 lipca 2023 roku maksymalna kaucja wynosi:
€2.000
Kiedy właściciel musi zwrócić Borg?
Jeżeli po zakończeniu najmu nie ma podstaw do potrącenia pieniędzy, kaucja powinna zostać zwrócona:
Jeżeli wynajmujący zgodnie z prawem potrąca określone koszty, pozostała część kaucji powinna zostać zwrócona w ciągu 30 dni od zakończenia najmu.
Za co właściciel może potrącić pieniądze?
Zgodnie z zasadami dotyczącymi waarborgsom właściciel może rozliczyć z kaucji określone należności.
- zaległy czynsz,
- zaległe servicekosten,
- szkody w mieszkaniu, za które odpowiada najemca,
- zaległą energieprestatievergoeding – jeśli ma zastosowanie.
Innych kosztów, takich jak zwykłe koszty administracyjne, nie można po prostu odliczyć od kaucji.
Właściciel potrącił pieniądze – co musi zrobić?
Wynajmujący powinien poinformować Cię o potrąceniu na piśmie.
Powinieneś otrzymać pełną specyfikację kosztów wyjaśniającą, dlaczego określona część kaucji została zatrzymana.
Normalne zużycie mieszkania a szkoda
Bardzo ważna jest różnica między rzeczywistą szkodą a normalnym zużyciem wynikającym z mieszkania w lokalu.
Właściciel nie może obciążać najemcy kosztami zwykłego zużycia powstającego podczas normalnego korzystania z mieszkania.
Nie powinien również przerzucać na najemcę szkód wynikających z zaniedbanego utrzymania nieruchomości przez samego wynajmującego.
Dlaczego zdjęcia są tak ważne?
Przy sporze o kaucję ogromne znaczenie ma udokumentowanie stanu mieszkania.
Najlepiej posiadać zdjęcia lub film:
- z dnia wprowadzenia się,
- z okresu najmu, jeśli pojawiły się problemy,
- z dnia wyprowadzki.
Zrób zdjęcia ścian, podłóg, łazienki, kuchni, okien, drzwi, mebli oraz wyposażenia.
Opnamestaat – protokół stanu mieszkania
Przy rozpoczęciu najmu warto sporządzić opnamestaat, czyli dokument opisujący stan mieszkania.
Przy wyprowadzce również warto sporządzić protokół odbioru. Dobrze, jeśli zawiera datę, opis stanu mieszkania oraz podpisy.
Jeżeli właściciel nie sporządza takiego dokumentu, sam wykonaj dokładne zdjęcia i zachowaj korespondencję.
Właściciel twierdzi, że zniszczyłem mieszkanie
Samo stwierdzenie właściciela nie oznacza automatycznie, że może zatrzymać całą kaucję.
Przy sporze znaczenie mają dowody pokazujące stan mieszkania na początku i na końcu najmu oraz to, kto odpowiada za konkretną szkodę.
umowę najmu, potwierdzenie zapłaty kaucji, zdjęcia, filmy, protokoły odbioru, e-maile, WhatsApp i potwierdzenia przelewów.
Zapłaciłem Borg gotówką
Najlepiej płacić kaucję przelewem bankowym, ponieważ pozostaje jasny dowód zapłaty.
Jeżeli płacisz gotówką, poproś o kwitancję lub pisemne potwierdzenie zawierające kwotę, datę i informację, że pieniądze zostały zapłacone jako borg.
Właściciel nie oddaje kaucji – co robić?
Jeżeli minął termin zwrotu i nie otrzymałeś pieniędzy, zacznij od pisemnego wezwania do zwrotu kaucji.
- Sprawdź umowę najmu.
- Zbierz dowód zapłaty kaucji.
- Zbierz zdjęcia i protokół odbioru mieszkania.
- Napisz do właściciela i zażądaj zwrotu kaucji.
- Podaj numer konta bankowego.
- Wyznacz rozsądny termin na zapłatę.
- Zachowaj kopię wiadomości i potwierdzenie jej wysłania.
Przykładowa wiadomość po holendersku
Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom
Geachte heer/mevrouw,
Mijn huurovereenkomst voor de woning aan [ADRES] is beëindigd op [DATUM]. Ik verzoek u de door mij betaalde waarborgsom van €[KWOTA] terug te betalen.
Ik verzoek u het bedrag over te maken op rekening [IBAN] ten name van [IMIĘ I NAZWISKO].
Indien u van mening bent dat een deel van de waarborgsom mag worden verrekend, ontvang ik graag een volledige schriftelijke specificatie van deze kosten.
Met vriendelijke groet,
[IMIĘ I NAZWISKO]
Właściciel nadal nie płaci
Jeżeli po pisemnym wezwaniu właściciel nadal odmawia zwrotu pieniędzy, możesz zwrócić się po pomoc prawną i – jeśli będzie to konieczne – dochodzić zwrotu pieniędzy przed sądem (kantonrechter).
W sprawach dotyczących kaucji można również uzyskać poradę w Het Juridisch Loket.
Czy Huurcommissie odzyska mój Borg?
Spór dotyczący samego zwrotu kaucji nie jest sprawą, którą rozstrzyga Huurcommissie.
W przypadku problemów z waarborgsom można zwrócić się między innymi do gminy po poradę lub zgłoszenie naruszenia zasad, a spór o zwrot pieniędzy może ostatecznie trafić do sądu.
Meldpunt Goed Verhuurderschap
Każda gmina posiada punkt, w którym można zgłaszać problemy związane z zasadami dobrego wynajmu (Wet goed verhuurderschap).
Można tam zgłosić między innymi problem ze zbyt wysoką kaucją lub naruszaniem obowiązków przez wynajmującego.
Właściciel żąda 3 miesięcy kaucji
Jeżeli podpisujesz nową umowę i wynajmujący żąda kaucji przekraczającej 2 miesiące kale huur, sprawdź sytuację przed zapłatą.
Dla umów zawartych od 1 lipca 2023 obowiązuje maksymalnie 2 × kale huur.
Najczęstsze błędy najemców
- zapłacenie kaucji gotówką bez potwierdzenia,
- brak zdjęć mieszkania przy wprowadzaniu się,
- brak zdjęć podczas wyprowadzki,
- oddanie kluczy bez protokołu lub potwierdzenia,
- prowadzenie wszystkich ustaleń tylko telefonicznie,
- brak pisemnego wezwania do zwrotu kaucji,
- zaakceptowanie potrącenia bez poproszenia o specyfikację.
Szybka ściąga – Borg w Holandii
| Pytanie | Odpowiedź |
|---|---|
| Maksymalna kaucja przy umowie od 1.07.2023 | 2 × kale huur |
| Zwrot bez potrąceń | Do 14 dni |
| Zwrot pozostałej części przy dozwolonych potrąceniach | Do 30 dni |
| Czy właściciel musi wyjaśnić potrącenia? | Tak, pisemnie |
| Czy można potrącić zwykłe zużycie? | Nie |
| Czy Huurcommissie rozstrzyga spór o sam zwrot borg? | Nie |
Podsumowanie
Jeżeli kończysz najem, dokładnie udokumentuj stan mieszkania. Zrób zdjęcia, zachowaj protokół odbioru, potwierdzenie zapłaty kaucji oraz całą korespondencję z właścicielem.
Jeśli nie ma podstaw do potrąceń, borg powinien zostać zwrócony w ciągu 14 dni. Jeśli wynajmujący dokonuje dozwolonych potrąceń, musi je pisemnie wyjaśnić, a pozostałą część kaucji zwrócić w ciągu 30 dni.
Aktualizacja: 2026.
Źródła: Rijksoverheid, Volkshuisvesting Nederland – zasady
Wet goed verhuurderschap i waarborgsom.
Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej.